Woning kopen procedure
1. De fases van het koopproces

A) De onderhandeling en de overeenkomst
Als de klant-koper eenmaal zijn belangstelling heeft getoond om een eigendom te kopen, gaat het onderhandelingsproces met de verkoper van start om een akkoord te bereiken over de voorwaarden van de transactie.
Wanneer een overeenkomst wordt bereikt, bevestigen de partijen dit schriftelijk en wordt begonnen met het opmaken van een contract.

B) De onderhandse overeenkomst en de aanbetaling
Dit eerste onderhandse document is niet verplicht aangezien het kan voorkomen dat de partijen liever direct de authentieke koopakte tekenen, hoewel het in de meeste gevallen aan te raden is om eerst een onderhandse overeenkomst te sluiten. Deze overeenkomst kan worden opgemaakt door de juridische afdeling van de makelaar of door de gemachtigden van de klanten, zodat de overeenkomst ter geruststelling en garantie van de partijen rechtsgeldig wordt gesloten totdat de authentieke koopakte voor de notaris kan worden ondertekend.
De overeenkomsten worden onderverdeeld in drie hoofdsoorten:
- Onderhandse koopovereenkomst (contrato privado de compraventa)
De koopovereenkomst is een contract waarmee een van de contracterende partijen zich verplicht om het eigendom over te dragen en de andere partij om daarvoor een bepaalde prijs te betalen. Bij ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst van een onroerende zaak, kan een bepaald bedrag van de prijs worden betaald. Die betaling kan verschillende benamingen hebben: handgeld, termijnbetaling of aanbetaling.
Wanneer een van de partijen de overeenkomst niet nakomt, is de andere partij bevoegd om ervoor te kiezen om de nakoming van de overeenkomst op zijn eigen voorwaarden op te eisen of de ontbinding ervan aan te vragen, met het recht op een schadevergoeding.
- Handgeldovereenkomst (contrato de arras)
De zogenaamde 'contrato de arras' (handgeldovereenkomst) is eigenlijk een koopovereenkomst waarin een 'pacto de arras' (handgeldafspraak) wordt opgenomen door middel waarvan een bepaald deel van de prijs (over het algemeen 10%) wordt overhandigd welke de vorm van boetehandgeld heeft.
Door het handgeld als boetehandgeld te beschouwen kan elke partij vrijelijk afzien van de overeenkomst. Als de koper afziet, raakt hij het bedrag dat hij heeft betaald bij wijze van handgeld kwijt. Als de verkoper daarentegen afziet, moet hij het handgeld in tweevoud terugbetalen, wat betekent dat hij het bedrag dat hij van de koper zou hebben ontvangen moet terugbetalen en dezelfde hoeveelheid bij wijze van 'boete' moet betalen.
De naam 'arras penales' (strafhandgeld) wordt gegeven aan handgeld dat in een strafbeding is opgenomen. De gevolgen hiervan liggen tussen het bevestigend handgeld en het boetehandgeld: bij niet-nakoming moet de niet-nakomende partij de andere partij een vastgestelde boete betalen, maar de nakomende partij kan naast de betaling van de boete ontvangen, ook worden gekozen voor het vorderen van de nakoming of het verlangen van de ontbinding van de overeenkomst.
- Optiecontract (contrato de opción de compra)
Het optiecontract is een overeenkomst krachtens welke de verkopende partij de koper de bevoegdheid geeft om te beslissen of hij al dan niet een koopovereenkomst wil sluiten, binnen een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden.
Als de koper besluit om geen gebruik te maken van de optie, raakt hij het bij wijze van optiepremie betaalde bedrag kwijt. Als de optieverlener-verkoper weigert om volgens de overeengekomen voorwaarden te verkopen, mag de optienemer-koper ervoor kiezen om de nakoming van de overeenkomst op zijn eigen voorwaarden op te eisen of de ontbinding ervan aan te vragen, met het recht op een schadevergoeding.
In ieder geval kan de ondertekening van de onderhandse overeenkomst op afstand via de computer of met de traditionele post plaatsvinden. In het document worden alle onderhandelde voorwaarden, de prijs, de termijn voor de ondertekening voor de notaris, de omschrijving van het huis, de inbegrepen meubels en apparatuur, de verantwoordelijkheden en de van de koop afgeleide kosten opgenomen.

C) De koopakte (escritura de compraventa)
De definitieve ondertekening van de koopakte geschiedt voor de notaris van Ibiza in aanwezigheid van alle partijen of hun gemachtigden. Tijdens deze ondertekening wordt het volledige bedrag van de overeengekomen prijs betaald, met aftrek van het als waarborgsom betaalde bedrag. De keuze van de notaris ligt bij de koper, aangezien hij degene is die de kosten van de ondertekening op zich neemt.
Vanaf dat moment gaat het eigendom van en de verantwoordelijkheid voor de onroerende zaak die voorwerp is van de overeenkomst over op de koper.

2. DUE DILIGENCE (wettelijke controles)

Voordat overgegaan wordt tot de ondertekening van de koopakte voor de notaris, en zelfs voor de ondertekening van een onderhandse overeenkomst, moet de koper bepaalde aspecten met betrekking tot de juridische situatie van de woning nagaan.
Voor dit onderzoek en altijd als het om een koop gaat met ingewikkelde juridische aspecten, raden wij onze klanten aan om een onafhankelijke juridisch adviseur in de arm te nemen.
- Controle van de eigendomstitel. We moeten van de verkoper eisen dat hij ons zijn eigendomstitel, over het algemeen een notariële akte, laat zien.
- Het eigendomsregister raadplegen. Om te controleren of de woning is ingeschreven op naam van de verkoper en of deze onbezwaard is, d.w.z. dat er geen beslag op is gelegd of dat hij belast is met een hypotheek.
- Het kadaster raadplegen. Het is eveneens wenselijk om de gegevens na te gaan die vermeld zijn op de kadastrale kaart van de woning die we van plan zijn om te kopen (eigendomsrecht, oppervlakte, identificatie van de onroerende zaak, ligging, etc.) door verkrijging van de desbetreffende kadastrale omschrijving en plan (certificación catastral descriptiva y gráfica).
- Eigendomslasten. Als het om een gebouw gaat dat in een nieuw woongebied is gebouwd, kan het voorkomen dat de grond waarop de woning staat, en bijgevolg ook de woning zelf, belast is met een eigendomslast. Dit feit kan worden nagegaan in het eigendomsregister of bij de gemeente.
- Bouwvergunning (licencia de obras). De koper moet controleren of het gebouw de voorgeschreven en door de gemeente verstrekte bouwvergunning heeft, waarmee het gebouw wettig is.
- Bewoonbaarheidsverklaring en certificaat van eerste bewoning. De 'cédula de habitabilidad' (bewoonbaarheidsverklaring) en de 'licencia de primera ocupación' (certificaat van eerste bewoning) zijn overheidsdocumenten die aantonen dat de woning respectievelijk voldoet aan de door de wet gestelde eisen die nodig zijn om bewoonbaar te zijn en dat is voldaan aan de in de bouwvergunning vastgestelde voorwaarden.
- Energieprestatiecertificaat. De woning die men wil verkopen dient zowel indien het om nieuwbouw als om een bestaande woning gaat dit certificaat te hebben. Hierin wordt het energieprestatieniveau van het gebouw gecertificeerd.
- De betaling van de onroerendezaakbelasting controleren. De koper dient bij de gemeente te controleren of er een betalingsachterstand bestaat van de onroerendezaakbelasting van de afgelopen jaren.
- Controleren of er geen huurcontracten zijn.
- Servicekosten van de vereniging van eigenaars. De koper dient te controleren of de verkoper geen betalingsachterstand heeft van de servicekosten van de vereniging van eigenaars, als het om een woning gaat die deel uitmaakt van een vereniging van eigenaars volgens het horizontaal eigendomsrecht.
- Statuten van de VvE of Compensatieraad. Als het om woningen gaat die deel uitmaken van een gebouw met horizontaal eigendomsrecht is het wenselijk om de statuten van de vereniging van eigenaars te bekijken, aangezien van de hierin opgenomen regels bepaalde beperkingen aan het gebruik van de woning kunnen zijn afgeleid, evenals en met name de manier waarop moet worden bijgedragen aan de gemeenschappelijke kosten en het onderhoud van het pand.

3. De van de koop afgeleide kosten

De koop van een woning heeft fiscale gevolgen aangezien er sprake is van een handeling waarvoor overdrachtsbelasting of belasting over de toegevoegde waarde, afhankelijk van het soort woning waarom het gaat, moet worden betaald, alsmede een gemeentebelasting, gemeenzaam bekend als 'plusvalia' of meerwaarde. Evenmin mag over het hoofd worden gezien dat de verkoop van een woning van invloed is op de inkomstenbelasting.

De overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Wanneer de verkoper een gebruikte of bestaande woning overdraagt, is de koper verplicht om een zogenaamde overdrachtsbelasting te betalen, in het Spaans Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP. Deze belasting wordt betaald over de in de authentieke akte of in de onderhandse koopovereenkomst vermelde en verklaarde verkoopprijs, tenzij de door de belastingdienst geconstateerde waarde hoger is, in welk geval de door de belastingdienst vastgestelde waarde in acht genomen zal worden.
Deze belasting dient betaald te worden in het belastingkantoor van de plaats waar de woning die wordt gekocht zich bevindt, ongeacht waar de authentieke koopakte is verleden. De betalingstermijn van deze belasting bedraagt 30 kalenderdagen vanaf de datum waarop de koopakte is verleden.
Op de Balearen schommelt de prijs voor onroerende zaken tussen 8% en 10% van de belastbare voet, afhankelijk van de waarde van de overgedragen onroerende zaak.
• Tot € 400.000,- 8%
• Boven de € 400.000,- 9%
• Boven de € 600.000,- 10%
• Boven de € 1.000.000,- 11%
Voor parkeerplaatsen die niet naast de woning liggen, maximaal twee per woning, moet 8% tot een waarde van € 30.000 en 9% over het bedrag dat hierboven uitkomt aan belasting worden betaald.

Belasting over de toegevoegde waarde (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido)
Als het om de verkoop van een nieuwbouwwoning, d.w.z. de eerste levering door de projectontwikkelaar-aannemer aan de koper gaat, wordt geen overdrachtsbelasting betaald maar de twee volgende belastingen:
1.- Belasting over de toegevoegde waarde (btw/IVA)
• 10% voor woningen.
• 21% voor stukken grond, bedrijfspanden, bergruimtes en parkeerplaatsen of garages.
2.- Belasting van zegel- en registratierechten (AJD, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Over het algemeen moet de koper, mits de koop van een onroerende zaak btw-plichtig is, ook deze andere belasting van 1,2% van de verkoopprijs betalen. De btw wordt samen met de verkoopprijs aan de verkoper betaald opdat hij het aan de belastingdienst overmaakt. De zegel- en registratierechten dienen door de koper zelf binnen een termijn van 30 kalenderdagen na de ondertekening van de koopakte te worden betaald via de aangifteprocedure.

Belasting over de waardevermeerdering van bouwgrond (plusvalía municipal).
Het gaat om een gemeentebelasting die steeds wanneer een onroerende zaak, ongeacht de aard (woning, garage, bedrijfspand, bergruimte, enz.) wordt overgedragen, dient te worden betaald aan de gemeente waar de woning of het pand waarom het gaat zich bevindt. Deze belasting bezwaart de waardevermeerdering van bouwgrond tijdens de jaren waarin de verkoper eigenaar van de woning of van het pand in kwestie is geweest, tot een maximum van twintig jaar. Hierna hoeft de belasting niet meer betaald te worden.
De belasting wordt berekend over de kadastrale waarde van de grond van de onroerende zaak die wordt verkocht en hoe meer tijd er is verstreken tussen de datum waarop de verkoper de onroerende zaak heeft gekocht en de datum waarop hij deze verkoopt, hoe hoger het bedrag van de belasting, met een maximum limiet van de voornoemde twintig jaar. Het belastingtarief wordt door de gemeente bepaald tussen een minimum van 5% en een maximum van 30%.
Bij de verkoop van een woning is de verkoper degene die bij wet deze belasting moet betalen.

Onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto de Bienes Inmuebles).
Hoewel het om een belasting gaat die niet is verbonden met de aankoop van de woning maar met het bezit ervan, moet er wel rekening mee worden gehouden dat de eigenaar van een woning verplicht is om jaarlijks een gemeentebelasting te betalen die wordt berekend volgens de kadastrale waarde van de woning en die Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) of contribución urbana, oftewel onroerendezaakbelasting, wordt genoemd. Deze belasting is opeisbaar vanaf 1 januari van elk kalenderjaar, wat betekent dat degene die op die datum de eigenaar van de onroerende zaak is wordt beschouwd als belastingplichtige voor die belasting en deze dus moet betalen. Vandaar dat dit niet betekent dat hij niet meer belastingplichtig is vanwege het feit dat de woning na 1 januari is overgedragen.
Anderzijds moeten voor de woning die wordt overgedragen alle nog niet betaalde rekeningen van de onroerendezaakbelasting voorafgaand aan de overdracht worden voldaan. Dit betekent dat de gemeente beslag kan leggen op de gekochte woning om het bedrag van deze rekeningen te innen als de vorige eigenaars deze niet betalen.

Andere kosten
• Hypotheekkosten. Taxatie van het eigendom (ongeveer € 500,-) en de kosten van de hypotheek, die variëren maar ongeveer 1% bedragen.
• Honoraria van advocaten. Ongeveer 1%.
• Notariskosten. Door de koper te betalen. Zij bedragen ongeveer 0,5% van de verkoopprijs.
• Inschrijving van het eigendom. Door de koper te betalen. Ongeveer 1%.
• Bankkosten. Afhankelijk van de betaalmethode en de bank.
• Makelaarskosten. Door de verkoper te betalen, tenzij anders overeengekomen. Deze variëren van 3% tot 6% van de verkoopprijs (exclusief btw), hoewel dit op Ibiza standaard 5% is.

4. Procedure na de ondertekening van de koopakte

Met het verlijden van de authentieke koopakte voor de notaris verkrijgt de koper het eigendom van de woning of van het pand waarom het gaat, zonder verdere vereisten of formaliteiten. Het is echter nodig om een aantal administratieve zaken te regelen, zoals de betaling van belastingen, de indiening van het document bij openbare registers, de kennisgeving van de verandering van de eigendomstitel van de onroerende zaak, enz.

Inschrijving in het eigendomsregister. Onmiddellijk na de ondertekening van de authentieke koopakte stuurt de notaris per computer een rechtsgeldig elektronisch afschrift van de koopakte naar het eigendomsregister om bij dat register te worden ingediend.
Nadat het eigendomsregister het elektronische afschrift van de akte heeft ontvangen, zal het register de inschrijving van de indiening bekend maken. Deze bekendmaking is 60 dagen geldig. Als de inschrijving in het eigendomsregister op dezelfde dag als de ondertekening van de koopakte geschiedt, schrijft de koper de woning op zijn naam in met dezelfde eigenschappen en lasten die op het moment van de ondertekening van de akte in het register zijn opgenomen.
Betaling van belastingen. De ondertekening van de koopakte brengt voor de koper de plicht om belastingen te betalen met zich mee, hetzij de overdrachtsbelasting (als het om een bestaande woning gaat), hetzij de btw en zegel- en registratierechten (als het om een nieuwe woning gaat).
Naamsverandering in het kadaster. De koper is verplicht om binnen een termijn van twee maanden vanaf de ondertekening van de koopakte het kadaster op de hoogte te brengen van de naamsverandering van de woning.
Kennisgeving aan de gemeente. De koper is verplicht om de eigendomsoverdracht die plaats heeft gevonden aan de gemeente door te geven door een eenvoudig afschrift van de koopakte in te dienen, zodat de gemeente de belasting over de waardevermeerdering van bouwgrond kan afrekenen.
Momenteel gebeurt dit meestal rechtstreeks vanuit het notariskantoor via de computer.

5. Overzicht van de plichten en verantwoordelijkheden van de klant-koper

Hierna vindt u een overzicht van de informatie die de koper nodig heeft voor de juiste voorbereiding van het ondertekenen van de koopakte. Wij herinneren u eraan dat er gespecialiseerde bureaus zijn die de koper bij elk van de fases van het koopproces kunnen helpen.

Documentatie voor de ondertekening bij de notaris
• Origineel identiteitsbewijs of paspoort
• Origineel NIE (alleen voor buitenlanders)
De NIE (Número de Identificación de Extranjeros) is het sofinummer voor buitenlanders dat nodig is voor financiële activiteiten in Spanje. Dit nummer moet bij de notaris worden ingediend en is noodzakelijk voor de betaling van belastingen. Voor het verkrijgen van dit nummer dient een aanvraag te worden ingediend bij het bureau van de Rijkspolitie. Bij deze aanvraag dient een kopie van het notarieel gelegitimeerde paspoort te worden gevoegd. Het duurt meestal twee of drie weken voordat u het nummer krijgt.

• Bankcheques of bewijsstukken van overmakingen. Afhankelijk van de betalingsvoorwaarden
Hiervoor moeten veel kopers die hun eerste transactie in Spanje verrichten eerst een rekening openen bij de plaatselijke bank.

• Kwitanties van de reeds verrichte betalingen
• Wijziging van de rekeningen van nutsvoorzieningen: licht, water, telefoon, enz.

Kosten die zijn afgeleid van de ondertekening van de koop
De totale kosten voor de koper kunnen van 10% tot 13% van de koopprijs oplopen. Hierbij inbegrepen:
• Belastingen. ITP 8-10% of btw 10%
• Eigendomsregister. 1%
• Hypotheekkosten. 1%
• Honoraria advocaat / zaakwaarnemer. 1%
• Notariskosten. 0,5%
• Bankkosten. Afhankelijk van de betaalmethode en de bank.


Anti-witwaswetgeving
Naar aanleiding van de Spaanse wet 10/2010 inzake de bestrijding van witwassen en van de financiering van terrorisme raden wij aan de kopers aan om zo vroeg mogelijk de documentatie en de nodige middelen voor de betaling van de koopsom te regelen.
Zowel financiële instellingen als notarissen kunnen de koper eisen om uitgebreide documentatie in te dienen teneinde de oorsprong van de geldmiddelen te rechtvaardigen.

6. Overzicht van de plichten en verantwoordelijkheden van de klant-verkoper

Hierna vindt u een overzicht van de informatie die de verkoper nodig heeft voor de juiste voorbereiding van het ondertekenen van de koopakte.

Documentatie voor de ondertekening bij de notaris
• Origineel identiteitsbewijs of paspoort
• Origineel NIE (alleen voor buitenlanders)
• Originele koopakte (escritura)
• Bij nieuwbouw, de akte van de verklaring van nieuwbouw (declaración de obra nueva)
• Bouwvergunning van de gemeente (licencia de obra)
• Certificaat einde bouw van de gemeente (final de obra)
• Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad)
• Energieprestatiecertificaat (certificado de eficiencia energética)
• Laatste kwitantie van de onroerendgoedbelasting (recibo IBI)
• Rekeningen en laatste kwitanties van de nutsvoorzieningen: licht, water, telefoon, enz.
• Informatie over de hypotheek, indien die bestaat

Kosten die zijn afgeleid van de ondertekening van de verkoop
• Belastingen
Bij de overdracht van een onroerende zaak dient de verkoper voor 30 juni van het jaar volgend op de overdracht inkomstenbelasting (IRPF) te betalen uit hoofde van vermogenswinst. De winst of het verlies wordt berekend aan de hand van het verschil tussen de aankoopwaarde en de overdrachtswaarde.
Als de verkoper ingezetene is, is de geldige rentevoet 21% over de winst tot 6.000 euro, 25% op de winst van 6.001 tot 24.000 euro en 27% vanaf 24.000,01 euro.
Als de verkoper niet-ingezetene is, is de rentevoet 21% over de vermogenswinst afgeleid van de verkoop van de onroerende zaak. Er dient op gewezen te worden dat de koper (al dan niet ingezetene) verplicht is om binnen een termijn van een maand vanaf de verkoopdatum bij de staatskas 3% van de overeengekomen tegenprestatie in te houden of te storten.
• Makelaarskosten. Over het algemeen 5% plus btw
• Gemeentelijke meerwaarde
• Honoraria van advocaten
• Kosten voor de hypotheekaflossing, als er een hypotheek is

Top