Procedura d'acquisto dell'immobile
1. Le fasi del processo di compravendita

A) Negoziazione e accordo
Una volta che il potenziale cliente/acquirente abbia mostrato interesse all' acquisto di un immobile, inizia la fase di negoziazione con il venditore per concordare i termini e condizioni della transazione.
Raggiunto l'accordo, le parti lo ratificano per iscritto e si procede alla redazione del contratto.

(B) Scrittura privata e versamento del deposito cauzionale
Questo primo documento non è obbligatorio, perché a volte le parti preferiscono stipulare direttamente il contratto mediante atto pubblico (rogito notarile), ma nella maggior parte dei casi si raccomanda di stipulare un contratto preliminare di compravendita in forma di scrittura privata, redigibile dall'ufficio legale dell'agenzia o dai legali rappresentanti dei clienti, al fine di formalizzare l'accordo per la tranquillità e a garanzia delle parti fino alla stipula dell'atto pubblico di compravendita dinanzi notaio (rogito notarile).
Esistono tre categorie principali di contratto.
- Contratto di compravendita per scrittura privata
Il contratto di compravendita è uno strumento giuridico mediante il quale uno dei contraenti s'impegna a consegnare la proprietà di un immobile e la controparte a corrispondere un prezzo determinato per essa. Alla firma della scrittura privata di compravendita immobiliare può essere richiesto il versamento di una determinata quantità di denaro a titolo di acconto sul prezzo, denominata in vari modi: caparra confirmatoria, acconto o anticipo sul pagamento.
L'eventuale inadempimento di una parte darà facoltà alla controparte di esigere l'adempimento del contratto nei termini e condizioni previsti o la risoluzione dello stesso, con diritto al risarcimento dei danni.
- Preliminare d'acquisto
Il cosiddetto preliminare d'acquisto è in realtà un contratto preliminare di compravendita contenente una clausola penale che prevede la consegna di una quota del prezzo (generalmente il 10%) a titolo di caparra penitenziale.
La configurazione della caparra come caparra penitenziale consente ad entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto. Se l'acquirente desiste, perderà l'importo consegnato a titolo di caparra. Se invece è il venditore a desistere, dovrà restituire la caparra per duplicato, ossia procedere alla restituzione dell'importo percepito dall'acquirente e il versamento di una ulteriore somma identica a titolo di penale.
Ricevono il nome di clausola penale quelle fattispecie configurate i cui effetti sono a metà strada tra caparra confermatoria e penitenziale: in caso di inadempimento la parte inadempiente è tenuta a versare la penale fissata alla controparte adempiente, che, a sua volta, ha facoltà di esigere l'adempimento del contratto o la risoluzione dello stesso.
- Contratto d'opzione per l'acquisto di un immobile
Il contratto d'opzione per l'acquisto è uno strumento giuridico mediante il quale il venditore concede all'acquirente la facoltà di decidere se concludere o meno il contratto di compravendita entro un termine e a condizioni determinate.
Se l'acquirente/opzionario decide di non esercitare il suo diritto d'opzione, perde l'importo versato a titolo di premio o garanzia dell'opzione. Se invece il venditore/concedente si rifiuta di vendere nei termini pattuiti, l'acquirente/opzionario ha facoltà di esigere l'adempimento del contratto nei termini e condizioni previsti o la risoluzione dello stesso, con diritto al risarcimento dei danni.
In ogni caso, la firma della scrittura privata può avvenire a distanza tramite e-mail o posta tradizionale. Il documento deve includere tutte le condizioni negoziate come prezzo, termine per la firma del atto pubblico di compravendita, descrizione della casa, mobili e arredi inclusi, responsabilità e spese derivanti.

(C) Atto pubblico di compravendita
La stipula del contratto di compravendita mediante atto pubblico si formalizza dinanzi a un notaio (rogito notarile) di Ibiza, in presenza di tutte le parti o rispettivi legali rappresentanti. Contestualmente si procede al versamento del saldo del prezzo concordato, dedotto l'importo versato a titolo di deposito a garanzia. La scelta del notaio spetta all'acquirente, dato che le spese notarili sono di sua incombenza.
A partire da quel momento la proprietà e la responsabilità sopra il bene immobile oggetto del contratto si trasmette all'acquirente.

2. VALUTAZIONE DELL'IMMOBILE (verifiche legali)

Prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita, e comunque anche della scrittura privata, si raccomanda all'acquirente di verificare la situazione giuridica dell'immobile.
Per tali verifiche, in caso di compravendite con aspetti legali complessi, raccomandiamo ai nostri clienti di avvalersi dei servizi di un consulente legale indipendente.
- Verifica del titolo di proprietà. Esigere al venditore di esibire il titolo di proprietà, normalmente in forma di atto pubblico.
- Consulta del Registro immobiliare. Verificare l'iscrizione dell'immobile a nome del venditore e la totale assenza oneri o gravami, sequestri o ipoteche.
- Visura catastale. Conviene inoltre verificare i dati del Catasto sull'immobile da acquistare (titolarità, superficie, identificazione del terreno, ubicazione, valore, ecc.) e ottenere il corrispondente certificato catastale accompagnato dalla documentazione descrittiva e grafica (planimetrie).
- Vincoli urbanistici. In caso di edifici costruiti su terreni dichiarati edificabili di recente, il terreno e il fabbricato potrebbero essere soggetti a vincoli urbanistici, per cui si raccomanda di controllare presso il Registro immobiliare o in Comune.
- Permesso di costruire. L'acquirente deve verificare che l'edificio possieda il permesso di costruire obbligatoriamente rilasciato dal Comune e attestante la legalità dell'edificio.
- Certificato di agibilità/abitabilità e licenza di prima occupazione. Il certificato di agibilità/abitabilità e la licenza di prima occupazione sono documenti amministrativi obbligatori che attestano, rispettivamente, che l'edificio riunisce i requisiti imposti dalla legge per essere agibile/abitabile e soddisfa le condizioni stabilite nel permesso di costruire.
- Certificazione energetica. L'immobile da vendere, sia di recente costruzione che di seconda mano, deve disporre di questo certificato, attestante il livello di efficienza energetica dell'edificio.
- Verifica del versamento delle tasse e imposte corrispondenti. L'acquirente deve controllare in Comune che l'immobile sia in regola con il versamento dell'IBI (Imposta sui beni immobili corrispondente all'IMU) o) corrispondente agli anni anteriori.
- Esistenza di eventuali contratti di locazione.
- Versamento delle spese condominiali. L'acquirente deve controllare che il venditore sia in regola con il versamento delle quote condominiali in caso di immobili facente parti di un condominio in regime di proprietà orizzontale.
- Regolamento condominiale o giunta di compensazione. In caso di immobili parte di un condominio in regime di proprietà orizzontale, si raccomanda di esaminare il regolamento condominiale per escludere la presenza di eventuali limitazioni o restrizioni all'uso dell'immobile e comunque di informarsi sull'importo e le modalità di versamento delle spese condominiali e di manutenzione dell'edificio.

3. Spese derivanti dalla compravendita

L'acquisto di un immobile ha ripercussioni fiscali essendo un atto soggetto al versamento dell'ITS (Imposta sulle trasmissioni patrimoniali) o dell'IVA, dipendendo dal tipo di immobile, oltre al versamento di tributi comunali come l'IIVTNU (Imposta sull'incremento di valore degli immobili, colloquialmente detto plus valore), per non menzionare le ripercussioni della vendita di un immobile ai fini dell'IRPF (Imposta sul reddito delle persone fisiche).

Imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP).
Quando il venditore trasmette un immobile usato o di seconda mano, l'acquirente è tenuto a versare l'ITP (Imposta sulle trasmissioni patrimoniali). La base imponibile è costituita dal prezzo di vendita dichiarato e riflesso nel l'atto pubblico o la scrittura privata di compravendita, salvo che Hacienda (Agenzia dell' Entrate) accerti un valore superiore, nel qual caso ci si atterrà a quest'ultimo.
Il versamento di questa imposta si realizza presso la sede dell' Agenzia dell'Entrate (Hacienda) territorialmente competente in base all'ubicazione dell'immobile, a prescindere dal luogo della stipula dell'atto pubblico di compravendita. La scadenza per il versamento di questa imposta è di 30 giorni lavorativi dalla stipula dell'atto pubblico di compravendita.
Nelle Isole Baleari, l'aliquota per le cessioni immobiliari varia dall'8% al 10% della base imponibile, dipendendo dal valore dell'immobile.
• Fino a €400.000 -> 8%
• Oltre €400.000 -> 9%
• Oltre €600.000 -> 10%
• Oltre €1.000.000 -> 11%
I posti di garage non annessi all'immobile, massimo due per abitazione, tributano all'8% fino ad un valore di €30.000 e al 9% a partire da detto importo.

L'Imposta sul valore aggiunto (IVA)
La vendita di edificio di nuova costruzione, ossia di prima consegna realizzata dal promotore-costruttore all'acquirente, è esente da ITP ma soggetta alle seguenti due imposte:
1.- Imposta sul valore aggiunto (IVA)
• 10% per immobili ad uso abitativo.
• 21% per terreni, locale, ripostigli e garage.

2.- Imposta sugli atti giuridici documentati (AJD, corrispondente all'imposta di bollo)
In genere, se l'acquisto di un immobile è soggetto a IVA, il compratore è tenuto a versare anche quest'altra imposta pari all'1,2% del prezzo di vendita. L'IVA si versa al venditore insieme al prezzo di vendita, quindi il venditore la versa all' Agenzia dell' Entrate. L'imposta di bollo (AJD) è di spettanza dell'acquirente, che deve versarla nel termine di 30 giorni dalla stipula dell'atto pubblico di compravendita mediante la procedura di autoliquidazione.

Imposta sull'incremento del valore dei terreni in natura urbana (IIVTNU, o plusvalore comunale
Imposta sull'incremento di valore degli immobili che matura in caso di cessione di immobili urbani indipendentemente dalla destinazione (uso abitativo, garage, locale commerciale, magazzino, ecc.) da versare al Comune del luogo di ubicazione dell'edificio o terreno urbano in questione. Questa imposta grava l'incremento di valore dei terreni urbani registrato nel corso degli anni in cui il venditore è stato proprietario dell'immobile (edificio o terreno) in questione, fino ad un massimo di venti anni, decorsi i quali prescrive l'obbligazione di pagarla.
Si calcola sul valore catastale del terreno dell'immobile da vendere e il suo ammontare si incrementa con il trascorrere del tempo tra la data di acquisto e la data di vendita dell'immobile, con il limite massimo di venti anni di cui sopra. L'aliquota è fissata da ciascun Comune e oscilla da un minimo del 5% a un massimo del 30%.
Nel caso di compravendita di immobili urbani destinati ad uso abitativo, il soggetto passivo per legge è il venditore.

Imposta sui beni immobili (IBI).
Infine, seppur si tratti di un'imposta non correlata all'acquisto bensì al godimento dell'immobile destinato ad uso abitativo, si ricorda che il proprietario è tenuto a versare l'IBI, o più colloquialmente 'contributo urbano', che si calcola annualmente sul valore catastale dell'immobile. L'IBI matura al 1° gennaio di ogni anno, il che significa che il soggetto passivo d'imposta tenuto a versarla è colui che risulti essere proprietario dell'immobile a tale data; l'eventuale cessione dell'immobile posteriormente al 1° gennaio non fa decadere dalla qualità di soggetto passivo ai fini dell'IBI.
D'altra parte, l'immobile ceduto resta comunque soggetto al pagamento della totalità delle quote IBI insolute con anteriorità alla cessione. Ciò implica che il Comune ha facoltà di sottoporre l'immobile a sequestro conservativo per riscuotere le quote insolute dei proprietari precedenti.

Altre spese di compravendita
• Costi del mutuo. Tassazione della proprietà o perizia tecnica (€500 circa) più i costi variabili del mutuo stesso, pari all'1% circa.
• Spese legali. 1% circa.
• Diritti notarili. Di incombenza dall'acquirente, pari in genere al 0,5% circa del prezzo di acquisto.
• Trascrizione nel Registro immobiliare. Di incombenza dell'acquirente, pari all'1% circa.
• Commissioni bancarie. Dipende dal metodo di pagamento e l'istituto bancario.
• Diritti di agenzia. Di incombenza del venditore, salvo diverso accordo. Oscillano dal 3% al 6% del prezzo di acquisto (IVA esclusa); a Ibiza oscillano intorno al 5%.

4. Pratiche e formalità successive alla stipula dell'atto pubblico di compravendita

Con la stipula dell'atto pubblico di compravendita, l'acquirente acquista la proprietà dell'immobile (edificio o terreno) in questione, senza necessità di altre formalità o requisiti successivi. Ciononostante, vanno espletate altre pratiche amministrative: ad esempio il versamento di imposte e tasse, la trascrizione dell'atto nei pubblici registri competenti, la comunicazione del passaggio di proprietà dell'immobile, ecc.
Trascrizione nel Registro immobiliare. Immediatamente dopo la stipula del atto pubblico di compravendita, il notaio invia per via telematica al Registro immobiliare competente una copia autorizzata del contratto di compravendita in formato elettronico per la sua trascrizione in detto Registro.
Una volta ricevuta la copia elettronica dell'atto notarile, il Registro immobiliare rilascia apposita nota di presentazione dell'atto valida per un periodo di 60 giorni. Il rilascio della nota di presentazione al Registro il giorno stesso della stipula dell'atto pubblico di compravendita, implica che l'acquirente registra l'immobile a proprio nome nella stessa situazione registrale, assumendone gli oneri e i gravami esistenti al momento della firma dell'atto.
Obblighi fiscali. La stipula dell'atto pubblico di compravendita determina l'obbligo dell'acquirente di versare le corrispondenti imposte: ITP (per abitazione di seconda mano) o IVA e AJD - imposta di bollo (abitazione di nuova edificazione).
Voltura catastale. L'acquirente è tenuto a comunicare al Catasto il passaggio di proprietà dell'immobile entro il termine di due mesi dalla stipula dell'atto pubblico di compravendita.
Comunicazione al Comune. L'acquirente è tenuto a comunicare al Comune competente il passaggio della proprietà mediante presentazione del contratto di compravendita in copia semplice, dimodoché il Comune possa procedere alla liquidazione dell'IIVTNU (Imposta sull'incremento di valore degli immobili).
Attualmente, la maggior parte di queste comunicazioni viene eseguita direttamente dal notaio per via telematica.

5. Riepilogo degli obblighi e responsabilità del cliente acquirente

Presentiamo di seguito un riepilogo delle informazioni necessarie per una buona preparazione dell'acquirente prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita. Si ricorda che esistono studi di consulenza professionale che possono aiutare l'acquirente in ciascuna delle fasi del processo di acquisto.

Documentazione obbligatoria per la firma dinanzi al notaio
• Passaporto o carta d'identità originale.
• NIE originale
Il NIE è il Numero spagnolo identificativo stranieri a effetti fiscali obbligatorio per qualsiasi attività economica in Spagna, da esibire al notaio e necessario per il versamento delle imposte. Per ottenere il NIE bisogna presentare apposita richiesta al Commissariato di Polizia territorialmente competente, allegando copia del passaporto autenticata da notaio. Normalmente il rilascio avviene in due o tre settimane.

• Assegni bancari o giustificativi di bonifici. Bancari, dipendendo dalle condizioni di pagamento.
A tale proposito, molti acquirenti che hanno realizzato la loro prima transazione in Spagna, dovranno previamente aprire un conto corrente presso un istituto bancario locale.

• Ricevute dei pagamenti già effettuati
• Cambio di titolarità delle bollette di elettricità, acqua, telefono, ecc.

Spese derivanti dalla stipula dell'atto di compravendita
Le spese totali per l'acquirente possono oscillare dal 10% al 13% del prezzo di acquisto, vale a dire:
• Imposte: ITP 8-10% o IVA 10%
• Trascrizione della proprietà: 1%
• Costi del mutuo:1%
• Spese legali/diritti di agenzia: 1%
• Spese notarili: 0,5%
• Commissioni bancarie: dipendono dal metodo di pagamento e l'istituto bancario.


Legge sul riciclaggio di denaro
Ai sensi della Legge n. 10/2010 sul riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo, si raccomanda agli acquirenti di predisporre con ampio anticipo la documentazione idonea e i mezzi necessari per il pagamento del prezzo di acquisto.
Sia i notai che gli istituti bancari possono esigere la presentazione di un'ampia documentazione per giustificare correttamente l'origine dei fondi.

6. Riepilogo degli obblighi e responsabilità del cliente/venditore

A continuazione si presenta un riepilogo delle informazioni necessarie per una buona preparazione del venditore prima della firma dell'atto pubblico di compravendita.

Documentazione obbligatoria per la firma dinanzi al notaio
• Passaporto o carta d'identità originale
• NIE originale (solo per stranieri)
• Atto pubblico di compravendita originale
• Atto pubblico di denuncia di opera nuova, in caso di nuova edificazione.
• Permesso di costruire del Comune.
• Certificato di fine lavori del Comune.
• Certificato di agibilità/abitabilità
• Certificazione energetica
• Ultima ricevuta versamento IBI
• Fatture e ultime bollette elettricità, acqua, telefono, ecc.
• Informazioni sul mutuo, se necessarie.

Spese derivanti dalla firma dell'atto di compravendita
• Imposte
Agli effetti dell'IRPF, il venditore deve tributare la plusvalenza patrimoniale da cessione di immobili entro il 30 giugno dell'anno successivo alla trasmissione. La plusvalenza o minusvalenza corrisponde dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il valore di cessione.
Se il venditore è residente, l'aliquota sulla plusvalenza ammonta attualmente al 21% fino a €6.000, al 25% da €6.001 a €24.000 e al 27% oltre €24.000,01.
Se il venditore non è residente, l'aliquota ammonta al 21% della plusvalenza patrimoniale cessione di immobile. Si ricorda che l'acquirente (residente o meno) è tenuto comunque ad effettuare la ritenuta e a versare all' Agenzia dell' Entrate il 3% del corrispettivo pattuito nel termine di un mese dalla data di vendita.
• Diritti di agenzia: intorno al 5% IVA esclusa
• IIVTNU (plusvalore comunale)
• Spese legali
• Spese di cancellazione del mutuo, nel caso.

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