Procedimiento de compra de propiedades
1. Las etapas del proceso de compraventa

A) La negociación y el acuerdo
Una vez que el cliente comprador haya demostrado su interés en adquirir una propiedad, se inicia el proceso de negociación con el vendedor para acordar las condiciones de la operación.
En cuanto se alcance un acuerdo, las partes lo confirman por escrito y se empieza a redactar un contrato.

B) El contrato privado y el pago del deposito
Este primer documento privado no es obligatorio ya que en ocasiones puede ocurrir que las partes prefieran firmar directamente la escritura pública pero en la mayoría de casos es recomendable firmar un contrato privado previo que puede ser redactado con el servicio jurídico de la agencia, o por los representantes legales de los clientes, con el objetivo de cerrar el acuerdo legalmente para la tranquilidad y garantía de las partes hasta que se pueda realizar la firma ante notario.
Existen tres principales tipos de contrato :
- Contrato privado de compraventa.
El contrato de compraventa es aquél por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar la propiedad y el otro a pagar por ella un precio cierto. A la firma del contrato privado de compraventa de un inmueble, se puede entregar una determinada cantidad a cuenta del precio, dicho pago se puede denominar de varias formas: arras confirmatorias, pago a cuenta o pago y señal.
El incumplimiento por cualquiera de las partes faculta a la parte contraria a optar entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
- Contrato de arras.
El denominado 'contrato de arras' es en realidad un contrato de compraventa en el que se incluye un 'pacto de arras' mediante el cual se entrega una parte determinada del precio (en general el 10%) a la que se les da la configuración de arras penitenciales.
La configuración de las arras como arras penitenciales permite que cualquiera de las partes pueda desistir libremente del contrato. Si es el comprador quien desiste, perderá el importe que hubiera entregado en concepto de arras. Por su parte, si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver las arras duplicadas, lo que supondrá devolver el importe que hubiera percibido del comprador y pagar la misma cantidad, en concepto de 'penitencia'.
Reciben el nombre de arras penales aquellas que se configuran como una cláusula penal, sus efectos están a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales: en caso de incumplimiento, la parte incumplidora tiene abonar a la otra la pena fijada, pero la parte cumplidora, además de recibir el pago de la pena, podrá optar entre exigir el cumplimiento o bien solicitar la resolución del contrato.
- Contrato de opción de compra.
El contrato de opción de compra es un contrato en virtud del cual la parte vendedora concede a la compradora la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.
Si el comprador decidiera no ejercitar la opción, perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción. En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o bien solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

En cualquier caso, la firma del contrato privado puede tener lugar a distancia por vía informática o por correo tradicional. Se incluyen en el documento todas las condiciones negociadas, el precio, el plazo para la firma ante notario, la descripción de la casa, los muebles y equipamientos incluidos, las responsabilidades y los gastos derivados de la compraventa.

C) La escritura de compraventa
La firma definitiva de la escritura de compraventa se realiza ante notario de Ibiza con la presencia de todas las partes o de sus representantes legales. En dicha firma tiene lugar el pago de la totalidad del precio acordado, deduciendo el importe pagado como deposito de garantía. La elección del notario depende del comprador ya que él es quien asume los gastos de la firma.
A partir de ese momento, el bien inmueble objeto del acuerdo pasa a ser propiedad y responsabilidad del cliente comprador.

2. DUE DILIGENCE (comprobaciones legales)

Antes de proceder a la firma de la escritura de compraventa ante Notario, e incluso antes de la firma de un contrato privado, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda.
Para estas comprobaciones y siempre que se trate de una compraventa con aspectos legales complejos, aconsejamos a nuestros clientes que cuenten con los servicios de un asesor jurídico independiente.
- Comprobación del título de propiedad. Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública notarial.
- Consultar el Registro de la Propiedad. Para comprobar que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y que está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas.
- Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles. Igualmente es conveniente comprobar los datos que figuran en la ficha catastral de la vivienda que pretendemos adquirir (titularidad, superficie, identificación de la finca, ubicación, etc.) mediante la obtención de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Cargas urbanísticas. Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.
- Existencia de Licencia de Obras. El comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia municipal de obras concedida por el Ayuntamiento, que acredita que la edificación es legal.
- Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación. La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.
- Certificado de Eficiencia Energética. La vivienda que se pretenda vender, tanto si es de nueva construcción como si es una vivienda de segunda mano, deberá contar con este certificado, que acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio.
- Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores.
- Verificar que no existen arrendamientos.
- Cuotas de la comunidad de propietarios. El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.
- Estatutos de la comunidad o Junta de compensación. Si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos supuestos limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso, la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

3. Los gastos derivados de la compraventa

La compra de una vivienda tiene repercusiones fiscales habida cuenta de que se trata de un acto sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto Sobre el Valor Añadido, según el tipo de vivienda de que se trate, además del pago de un tributo municipal conocido coloquialmente como Plus Valía. Ello sin olvidar la incidencia de la venta de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda usada o de segunda mano, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.). El impuesto se paga sobre el precio de venta declarado y reflejado en la escritura pública o en el contrato privado de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor, en cuyo caso se tendrá en cuenta el valor comprobado por Hacienda.
El pago de este impuesto deberá hacerse en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde se encuentra situada la vivienda que se adquiere, con independencia de cuál sea el lugar donde se ha otorgado la escritura pública de compraventa.El plazo para pagar este impuesto es de 30 días hábiles contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa.
En Baleares la tarifa para inmuebles oscila entre el 8% y el 10% de la base imponible, según el valor de la finca transmitida.
• Hasta 400.000 € 8%
• Por encima de 400.000 € 9%
• Por encima de 600.000 € 10%
• Por encima de 1.000.000 € 11%

Las plazas de garaje no anexas a vivienda, máximo dos por vivienda, tributarán al 8% hasta un valorde 30.000€ y al 9% en lo que exceden de tal cantidad.

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Si se trata de la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sino los dos siguientes impuestos:
1.- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
• 10% para viviendas.
• 21% para terrenos, locales, trasteros y garajes.
2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Con carácter general,siempre que una compra de inmueble está sujeta a I.V.A., el comprador debe pagar también este otro impuesto del 1,2% del precio de venta.El I.V.A. se entrega al vendedor junto con el precio de venta para que el vendedor lo ingrese en Hacienda.El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía municipal).
Se trata de un impuesto municipal que se paga cada vez que se transmite una finca urbana del tipo que sea (vivienda, garaje, local de negocio, trastero, etc.) en el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre la vivienda o la finca urbana de que se trate.Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda o de la finca urbana en cuestión, hasta un máximo de veinte años, transcurridos los cuales desaparece la obligación de pagar el impuesto.
Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con el límite máximo de los veinte años mencionados anteriormente.La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento entre un mínimo del 5% y un máximo del 30%.
En el caso de una compraventa de vivienda es al vendedor a quien corresponde por Ley el pago de este impuesto.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Finalmente, aunque se trata de un impuesto que no está vinculado a la adquisición de la vivienda sino a su tenencia, hay que tener en cuenta que el propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), o más coloquialmente 'Contribución Urbana'. El devengo de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año natural, lo que significa que tendrá la consideración de sujeto pasivo del impuesto, y estará obligado a pagarlo, quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, sin que pierda el carácter de sujeto pasivo del impuesto por el hecho de transmitir la vivienda con posterioridad al 1 de enero.
Por otra parte, la vivienda que se transmite queda afecta al pago de la totalidad de los recibos del I.B.I. anteriores a la transmisión que estén pendientes de pago. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores.

Otros gastos de una compraventa
• Costes de hipoteca. Tasación de la propiedad (aproximadamente 500 €) y los costes de la propia hipoteca, que varían pero son de aproximadamente el 1%.
• Honorarios de abogados.Alrededor del 1%.
• Gastos de notaría. Abonados por el comprador, suelen ser aproximadamente el 0,5% del precio de compra.
• Registro de la propiedad. Abonados por el comprador, alrededor del 1%.
• Gastos bancarios. Según método de pago y entidades bancarias.
• Comisiones de agencia. Abonada por el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario. Varían entre el 3% y el 6%del precio de compra(IVA no incluido), aunque el estándar en Ibiza es del 5%.

4. Trámites posteriores a la firma de la escritura

Con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa ante Notario, el comprador adquiere la propiedad de la vivienda o de la finca de que se trate, sin ningún trámite o requisito posterior. Esto no obstante, es necesario realizar ciertos trámites administrativos posteriores, como pago de impuestos, presentación del documento en Registros Públicos, comunicación de cambio de titularidad en la finca, etc.

Presentación en el Registro de la Propiedad. Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará por vía telemática al Registro de la Propiedad correspondiente una copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa para su presentación en dicho Registro.
Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días. La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura
Pago de impuestos. La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de pagar impuestos por la adquisición, ya se trate del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si se trata de una vivienda de segunda mano, o del I.V.A y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si se trata de una vivienda nueva.
Cambio de titularidad en el Catastro. El comprador está obligado a comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura de compra.
Comunicación al Ayuntamiento. El comprador está obligado a comunicar al Ayuntamiento correspondiente la transmisión de finca que se ha producido, mediante la presentación de una copia simple de la escritura de compraventa, a fin de que el Ayuntamiento pueda liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En la actualidad, en la mayoría de los casos esa comunicación se hace directamente desde la Notaría por vía telemática.

5. Resumen de las obligaciones y responsabilidades del cliente comprador

A continuación presentamos un resumen dela información necesaria para una buena preparación del comprador a la firma de la escritura de compraventa. Recordamos que existen oficinas profesionales que pueden asistir al comprador en cada una de las etapas del proceso de compra.

Documentación necesaria para la firma en notaría
• DNI o Pasaporte original
• NIE original (para extranjeros únicamente).
El N.I.E. es el número de identificación de extranjeros a efectos fiscales necesario para realizar cualquier actividad económica en España. Se deberá presentar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para su obtención se presentará una solicitud en la Comisaría de Policía Nacional acompañando copia de su pasaporte legitimado notarialmente y se precisan dos o tres semanas.

• Cheques bancarios o comprobantes de transferencias bancarias. Según condiciones de pagos.
Para este punto, muchos compradores que realizan su primera operación en España necesitarán previamente abrir una cuenta en una entidad bancaria local.

• Recibos de los pagos ya realizados.
• Cambio de facturas de suministros : electricidad, agua, teléfono, etc.

Gastos derivados de la firma de la compraventa
Los gastos totales para el comprador correspondientes a una compraventa pueden oscilar entre un 10% y un 13% del precio de compra :
• Impuestos. ITP 8-10% o IVA 10%
• Registro de la propiedad. 1%
• Costes de hipoteca. 1%
• Honorarios de abogados / gestora. 1%
• Gastos de notaría. 0,5%
• Gastos bancarios. Según método de pago y entidades bancarias.


Ley de Blanqueo de Capitales
Debido a la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, recomendamos que los compradores preparen con mayor antelación la documentación y los medios necesarios al pago del precio de la compraventa.
Tanto las entidades financieras como los notarios pueden exigir que se presente una extensa documentación con el objetivo de justificar correctamente el origen de los fondos.

6. Resumen de las obligaciones y responsabilidades del cliente vendedor

A continuación presentamos un resumen de la información necesaria para una buena preparación del vendedor a la firma de la escritura de compraventa.

Documentación necesaria para la firma en notaría
• DNI o Pasaporte original
• NIE original (para extranjeros únicamente).
• Escritura de compraventa original.
• En caso de ser nueva construcción, escritura de declaración de obra nueva.
• Licencia municipal de obra.
• Final de obra del ayuntamiento.
• Cédula de habitabilidad.
• Certificado de eficiencia energética.
• Ultimo recibo del IBI.
• Facturas y últimos recibos de suministros : electricidad, agua, teléfono, etc.
• Información sobre hipoteca si existe una.

Gastos derivados de la firma de la compraventa
• Impuestos.
En la transmisión de un bien inmueble, el vendedor deberá tributar por IRPF enconcepto de ganancia patrimonial antes del 30 de Junio del año siguiente a la transmisión.La ganancia o pérdida se calculan por diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Siendo el vendedor residente, el tipo vigente es del 21% sobre ganancias de hasta 6.000 euros, del 25% sobre las ganancias entre 6.001 y 24.000 euros y del 27% a partir de 24.000,01 euros.
Siendo el vendedor no residente, el tipo impositivo es el 21% sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble. Cabe recordar, que en este caso el comprador (sea o no residente) está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada en el plazo de un mes desde la fecha de la venta.
• Comisión de agencia. En general un 5% más IVA.
• Plusvalía municipal
• Honorarios de abogados
• Gastos de cancelación de hipoteca si existe una.

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