Kaufbedingungen
1. Die Etappen des Kaufprozesses

A) Verhandlung und Einigung
Sobald der Klient, der eine Immobilie erwerben möchte, sein Interesse am Kauf eines Grundstücks bekundet hat, beginnen die Verhandlungen mit dem Verkäufer, um die Bedingungen für das Rechtsgeschäft auszuhandeln.
Wenn eine Einigung erreicht wird, bestätigen die Parteien diese schriftlich und es wird damit begonnen, einen Vertrag aufzusetzen.

B) Privatschriftlicher Vertrag und Leistung der Anzahlung
Dieses erste privatschriftliche Dokument ist nicht verbindlich, da es gelegentlich vorkommen kann, dass die Parteien lieber sofort die öffentliche Kaufurkunde unterzeichnen, wenngleich in der Mehrzahl der Fälle empfohlen wird, vorab einen privatschriftlichen Vertrag zu unterzeichnen, der von der Rechtsabteilung unseres Unternehmens oder den gesetzlichen Vertretern der Klienten aufgesetzt werden kann. Dies dient der rechtlichen 'Besiegelung' der Vereinbarung und gibt den Parteien eine Sicherheit und Garantie bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde beim Notar.
Es gibt hauptsächlich drei Vertragsarten:
- Privater Kaufvertrag
Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich die eine Seite der Vertragsparteien, das Grundstück zu übertragen, und die andere, den dafür festgelegten Preis zu zahlen. Bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags über eine Immobilie ist unter Umständen eine bestimmte Anzahlung auf den Preis zu leisten; diese Zahlung wird unterschiedlich bezeichnet: Draufgabe, Anzahlung oder Sicherheitsleistung.
Ein Vertragsbruch durch eine der Parteien berechtigt die andere Partei dazu, entweder die Erfüllung des Vertrags zu den vereinbarten Bedingungen zu verlangen, oder die Aufhebung des Vertrags zu fordern, wobei die besagte Partei auch Anspruch auf Schadensersatz hat.
- Vorvertrag mit Anzahlung
Der so genannte 'Vorvertrag mit Anzahlung' (contrato de arras) ist in Wirklichkeit ein Kaufvertrag, in dem eine Anzahlungsklausel aufgenommen wird, die festlegt, dass ein bestimmter Teil des Kaufpreises (im Allgemeinen 10%) vorab geleistet wird, dem die Eigenschaft als Reugeld zukommt.
Die Gestaltung der Anzahlung als Reugeld (arras penitenciales) erlaubt, dass jede Partei freiwillig vom Vertrag zurücktreten kann. Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er den als Reugeld geleisteten Betrag. Wenn allerdings der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, hat er dem Käufer das doppelte Reugeld zu zahlen, was bedeutet, dass er den vom Käufer erhaltenen Betrag zuzüglich derselben Summe als 'Strafbuße' zu erstatten hat.
Jene, die im Vorvertrag als Vertragsstrafenklausel gestaltet sind, werden als Pönale (arras penales) bezeichnet; ihnen kommt eine Wirkung auf halbem Weg zwischen der Draufgabe und dem Reugeld zu: Bei Vertragsbruch hat die vertragsbrüchige Partei der anderen die festgelegte Vertragsstrafe zu zahlen; zusätzlich zum Erhalt der Vertragsstrafe ist die vertragserfüllende Partei dazu berechtigt, die Erfüllung oder Aufhebung des Vertrags zu fordern.
- Kaufoptionsvertrag
Kraft des Kaufoptionsvertrags räumt der Verkäufer dem Käufer die Möglichkeit ein, zu entscheiden, ob letzterer einen Kaufvertrag innerhalb der vereinbarten Frist und zu den festgelegten Bedingungen schließen möchte.
Wenn der Käufer sich dazu entschließt, die Option nicht auszuüben, verliert er den Betrag, den er als Optionsprämie gezahlt hat. Gesetzt den Fall, dass der Optionsgeber bzw. Verkäufer sich weigert, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, steht es dem Optionsnehmer bzw. Käufer offen, die Einhaltung des Vertrags gemäß den festgelegten Bestimmungen zu fordern oder dessen Aufhebung zu verlangen, wobei er Anspruch auf Schadensersatz hat.
Die Unterzeichnung des privatschriftlichen Vertrags kann immer auch aus der Entfernung auf elektronischem Weg oder auf dem Postweg erfolgen. In diesem Dokument sind alle vereinbarten Bedingungen, der Preis, die Frist bis zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, die Beschreibung des Hauses, des enthaltenden Mobiliars und der Einrichtungen, die Pflichten und die aus dem Kaufgeschäft resultierenden Kosten enthalten.

C) Kaufurkunde
Die endgültige Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (escritura de compraventa) hat in einem Notariat auf Ibiza unter Anwesenheit aller Parteien oder deren gesetzlichen Vertreter zu erfolgen. Bei Unterzeichnung ist der vereinbarte Preis vollständig zu leisten, von dem der als Sicherheitsleistung bereits zuvor gezahlte Betrag abzuziehen ist. Die Wahl des Notars obliegt dem Käufer, da er die Kosten für die Unterzeichnung zu übernehmen hat.
Ab diesem Zeitpunkt gehen das Eigentum und die Haftung für die vertragsgegenständliche Immobilie auf den Käufer über.

2. Prüfung des verkaufsgeschäfts (rechtliche Überprüfungen)

Vor Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar und noch vor Unterzeichnung des privaten Vertrags wird empfohlen, dass der Käufer bestimmte Aspekte in Zusammenhang mit der Rechtslage der Immobilie überprüft.
Für diese Überprüfungen - und immer wenn es sich um ein Kaufgeschäft mit komplexen rechtlichen Aspekten handelt - raten wir unseren Klienten, die Dienste eines unabhängigen Rechtsberaters in Anspruch zu nehmen.
- Überprüfung des Eigentumstitels. Der Verkäufer sollte aufgefordert werden, seinen Eigentumstitel, im Allgemeinen eine notarielle, öffentliche Urkunde, vorzulegen.
- Einsichtnahme in das Grundbuch, um sicherzustellen, dass die Immobilie auf den Namen des Verkäufers eingetragen und frei von Lasten ist, das heißt, dass die Immobilie nicht mit Sicherungsarresten oder Grundschulden belastet ist.
- Einsichtnahme in das Liegenschaftskataster. Ebenso wird empfohlen, die Daten zu überprüfen, die in der Katasterkartei hinsichtlich der Immobilie erscheinen, deren Erwerb beabsichtigt wird (Eigentümer, Grundstücksgröße, Beschreibung der Liegenschaft, Lage etc.). Dies geschieht durch die Beantragung eines entsprechenden beschreibenden und grafischen Katasterauszugs (certificación catastral descriptiva y gráfica).
- Erschließungsbezogene Lasten. Wenn es sich um ein Gebäude handelt, das auf einem erst kürzlich erschlossenen Grundstück errichtet wurde, besteht die Möglichkeit, dass das Grundstück, auf dem die Immobilie errichtet wurde, mit einer erschließungsbezogenen Last behaftet ist, die sich somit auch auf die Immobilie selbst erstreckt. Dieser Umstand kann im Grundbuchamt oder bei der Gemeinde nachgeprüft werden.
- Vorliegen einer Baugenehmigung. Der Käufer hat zu überprüfen, dass das Gebäude über die von der Gemeinde erteilte, vorgeschriebene Baugenehmigung verfügt, die belegt, dass das Gebäude legal errichtet wurde.
- Bescheinigung über die Bewohnbarkeit und Erstbezugsgenehmigung. Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit (cédula de habitabilidad) und Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) sind behördliche Dokumente, die belegen, dass die Immobilie den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestanforderungen entspricht, um bewohnt werden zu dürfen, bzw. dass die in der Baugenehmigung genannten Bedingungen erfüllt wurden.
- Energieausweis (certificado de eficiencia energética). Die Immobilie, deren Verkauf beabsichtigt wird, muss, - unabhängig davon, ob es sich hierbei um einen Neubau oder Altbau handelt -, diese Bescheinigung besitzen, die die Energieeffizienzklasse des Gebäudes belegt.
- Überprüfung der Zahlung der Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles – IBI). Der Käufer hat bei der Gemeinde zu überprüfen, dass keine Grundsteuerbelege aus Vorjahren zur Zahlung ausstehen.
- Überprüfung, dass keine Mietverträge bestehen.
- Beitragszahlungen der Eigentümergemeinschaft. Der Käufer hat sicherzustellen, dass der Verkäufer auf dem Laufenden mit den Beitragszahlungen der Eigentümergemeinschaft ist, sofern es sich um eine Immobilie handelt, die Teil einer Eigentümergemeinschaft gemäß dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (propiedad horizontal) ist.
- Satzung der Eigentümer- oder Erschließungsgemeinschaft. Wenn es sich um Immobilien handelt, die Teil eines Gebäudes sind, das dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, wird empfohlen, die Satzung der Eigentümergemeinschaft durchzulesen, da mit deren Regeln gewisse voraussichtliche Einschränkungen einhergehen, was die Nutzung der Wohnung und in jedem Fall die Umlage der gemeinschaftlichen Ausgaben und solche für die Instandhaltung des Gebäudes betrifft.

3. Kosten, die im Rahmen des Kaufgeschäfts anfallen

Der Kauf einer Immobilie hat steuerliche Auswirkungen, da es sich um ein Rechtsgeschäft handelt, das je nach Art der Immobilie der Zahlung der Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer unterliegt und zusätzlich der Zahlung einer Gemeindeabgabe, allgemein bekannt als Wertzuwachssteuer (plusvalía); all dies unbeschadet der Wirkung des Verkaufs einer Immobilie auf die Einkommenssteuer von natürlichen Personen (IRPF).

Grunderwerbssteuer (ITP)
Wenn es sich bei der vom Verkäufer übertragenen Immobilie um ein bereits genutztes Wohnhaus bzw. Wohnung oder einen Altbau handelt, ist der Käufer verpflichtet, die sogenannte Grunderwerbssteuer (impuesto sobre transmisiones patrimoniales – ITP) zu zahlen. Diese Steuer wird für den deklarierten und in der öffentlichen Kaufurkunde bzw. dem privaten Kaufvertrag genannten Kaufpreis fällig, es sei denn, der vom Finanzamt gegengeprüfte Wert fällt höher aus. In diesem Fall wird der vom Finanzamt festgestellte Wert herangezogen.
Die Zahlung dieser Steuer ist an das Finanzamt abzuführen, das für den Ort zuständig ist, an dem sich die erworbene Immobilie befindet, und zwar unabhängig davon, an welchem Ort die öffentliche Kaufurkunde ausgefertigt wurde. Die Zahlungsfrist für diese Steuer beträgt 30 Werktage ab Ausstellungsdatum der Kaufurkunde.
Auf den Balearen liegt der Satz für Immobilien gemäß dem Wert der übertragenen Liegenschaft zwischen 8% und 10% der Bemessungsgrundlage.
• Bis zu 400.000 € 8%
• Über 400.000 € 9%
• Über 600.000 € 10%
• Über 1.000.000 € 11%
Die nicht direkt an die Immobilie angebauten Garagenplätze, maximal zwei pro Immobilie, werden mit 8% bis zu einem Wert von 30.000 € und mit 9% für darüber liegende Werte besteuert.

Mehrwertsteuer (IVA)
Wenn es sich bei der verkauften Immobilie um einen Neubau handelt, d.h. die Erstübergabe vom Bauträger/Bauunternehmen an den Käufer erfolgt, werden nicht die Grunderwerbssteuer, sondern die zwei folgenden Steuern fällig:
1. Mehrwertsteuer (IVA)
• 10% für Wohnhäuser und Wohnungen
• 21% für Grundstücke, Lokale, Lagerräume und Garagen
2. Stempelsteuer (AJD)
Im Allgemeinen hat der Käufer zusätzlich diese Steuer in Höhe von 1,2% des Kaufpreises zu zahlen, vorausgesetzt, dass der Kauf einer Immobilie mehrwertsteuerpflichtig ist. Die MwSt. wird dem Verkäufer gemeinsam mit dem Kaufpreis ausgehändigt, damit der Verkäufer diese beim Finanzamt abführt. Die Stempelsteuer geht zulasten des Käufers und muss von diesem innerhalb von 30 Werktagen ab Unterzeichnung der Kaufurkunde durch Selbstabführung gezahlt werden.

Wertzuwachssteuer der Gemeinde auf städtische Grundstücke (plusvalía municipal)
Es handelt sich hierbei um eine Gemeindeabgabe, die bei jeder Übertragung eines städtischen Grundstücks, unabhängig von der Art der Immobilie (Wohnung, Wohnhaus, Garage, Geschäftslokal, Lagerraum etc.), bei der Gemeinde des Ortes abzuführen ist, in der sich die Immobilie oder das städtische Grundstück befindet. Durch diese Steuer wird der Wertzuwachs besteuert, den ein städtisches Grundstück im Laufe der Jahre und bis zu maximal 20 Jahren erfahren hat, in denen die entsprechende Immobilie bzw. das städtische Grundstück dem Verkäufer gehörte. Nach Ablauf von 20 Jahren erlischt diese Steuerpflicht.
Die Steuer wird auf Grundlage des im Kataster eingetragenen Grundwerts der verkauften Liegenschaft berechnet, wobei die Steuer umso höher ausfällt, je mehr Zeit zwischen dem Erwerb der Liegenschaft durch den Verkäufer bis zum erneuten Verkaufsdatum verstrichen ist, wobei die Höchstgrenze, wie oben erwähnt, 20 Jahre beträgt. Den Steuersatz zwischen mindestens 5% und maximal 30% legt jede Gemeinde eigenständig fest.
Beim Verkauf einer Immobilie hat gemäß Gesetz der Verkäufer für die Zahlung dieser Steuer aufzukommen.

Grundsteuer (IBI)
Wenngleich die an dieser Stelle aufgeführte Steuer nicht mit dem Erwerb einer Immobilie sondern mit deren Besitz verbunden ist, ist zu beachten, dass der Eigentümer einer Immobilie zur jährlichen Zahlung dieser Gemeindesteuer verpflichtet ist, die auf Grundlage des im Kataster eingetragenen Werts der Immobilie berechnet wird und als Grundsteuer oder umgangssprachlich auch als die 'städtische Abgabe' (contribución urbana) bezeichnet wird. Diese Steuer wird am 1. Januar eines jeden Kalenderjahres fällig, wobei derjenige steuer- und zahlungspflichtig ist, der zum diesem Zeitpunkt der Eigentümer der Immobilie, wobei diese Person nicht ihren Status als Steuerpflichtiger aufgrund einer Übertragung der Immobilie nach dem 1. Januar verliert.
Des Weiteren haftet die übertragene Immobilie dinglich für die Begleichung aller Grundsteuerbeträge vor der Übertragung, deren Zahlung noch aussteht. Dies bedeutet, dass die Gemeinde die erworbene Immobilie pfänden kann, um den Betrag der Grundsteuer einzutreiben, der von den ehemaligen Eigentümern nicht beglichen wurde.

Andere mit dem Kauf verbundene Kosten
• Kosten der Hypothek. Schätzung der Immobilie (ca. 500 €) und Kosten für die eigene Hypothek, die schwanken können, jedoch bei ca. 1% liegen.
• Rechtsanwaltskosten. Ca. 1%
• Notarkosten. Vom Käufer zu zahlen, ca. 0,5% des Kaufpreises.
• Grundbuch. Vom Käufer zu zahlen, ca. 1%.
• Bankspesen. Je nach Zahlungsmethode und Bankinstitut.
• Provision. Vom Verkäufer zu zahlen, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Sie liegen zwischen 3% und 6% des Kaufpreises (zzgl. MwSt.), wobei in Ibiza für gewöhnlich 5% berechnet werden.

4. Formalitäten nach der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde

Bei Ausfertigung der öffentlichen Kaufurkunde beim Notar erwirbt der Käufer den Eigentumstitel an der entsprechenden Immobilie bzw. Liegenschaft, ohne dass weitere Formalitäten oder Voraussetzungen dafür erforderlich sind. Ungeachtet dessen ist es notwendig, anschließend gewisse Formalitäten zu erledigen, darunter die Zahlung der Steuern, die Vorlage der Urkunde bei den öffentlichen Registern, die Meldung des Eigentumswechsels der Liegenschaft etc.

Vorlage im Grundbuchamt. Der Notar übermittelt unverzüglich nach der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde auf telematischem Weg eine elektronische Ausfertigung der Kaufurkunde an das zuständige Grundbuchamt zwecks Eintragung im besagten Register.
Nachdem die elektronische Ausfertigung der Urkunde im Grundbuchamt eingegangen ist, führt dieses eine Eintragung über die Vorlage durch, die für die Dauer von 60 Tagen gültig ist. Die Eintragung über die Vorlage im Grundbuch am selben Tag wie die Unterzeichnung der Kaufurkunde impliziert, dass der Käufer die Immobilie in dem im Grundbuch vermerkten Zustand bezüglich der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde bestehenden Lasten auf seinen Namen einträgt.
Zahlung der Steuern. Mit Unterzeichnung der Kaufurkunde wird seitens des Käufers die Pflicht begründet, die erwerbsbedingten Steuern zu zahlen, darunter Grunderwerbssteuer (wenn es sich um eine bereits zuvor bewohnte bzw. genutzte Immobilie handelt) bzw. MwSt. und Stempelsteuer (wenn es sich um einen Neubau handelt).
Eigentumswechsel im Kataster. Der Käufer ist verpflichtet, dem Kataster den Eigentumswechsel der Immobilie innerhalb von zwei Monaten ab Unterzeichnung der Kaufurkunde zu melden.
Meldung gegenüber der Gemeinde. Der Käufer muss der zuständigen Gemeinde die vorgenommene Übertragung der Liegenschaft durch Vorlage einer einfachen Abschrift der Kaufurkunde melden, damit die Gemeinde die Wertzuwachssteuer auf städtische Grundstücke festsetzen kann.
Derzeit erledigt diese Meldung in den meisten Fällen direkt der Notar auf telematischem Weg.

5. Zusammenfassung der Pflichten und Verantwortlichkeiten des Käufers

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Informationen zusammen, damit der Käufer auf die Unterzeichnung der Kaufurkunde bestmöglich vorbereitet ist. Wir möchten Sie an dieser Stelle darauf hinweisen, dass es spezielle Unternehmen gibt, die Ihnen als Käufer in jeder einzelnen Etappe des Kaufprozesses mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Notwendige Unterlagen für die Unterzeichnung beim Notar
• Personalausweis oder Reisepass im Original
• Spanische Identifizierungsnummer für Ausländer (NIE, ausschließlich für nicht-spanische Staatsangehörige)
Bei der NIE handelt es sich um die spanische Identifizierungsnummer für Ausländer zu Steuerzwecken, die für sämtliche wirtschaftliche Tätigkeiten in Spanien benötigt wird. Diese ist beim Notar vorzulegen und ist Voraussetzung für die Zahlung der Steuern. Zur Beantragung der o.g. Nummer muss ein Antrag auf dem Kommissariat der spanischen Polizeieinheit Policía Nacional gestellt werden, dem eine notariell beglaubigte Abschrift des Reisepasses beizufügen ist. Die Bearbeitung dauert normalerweise zwei bis drei Wochen.

• Bankschecks oder Überweisungsbeleg – je nach Zahlungsbedingungen
Für die Erfüllung dieses Punktes müssen viele Käufer, die zum ersten Mal ein Rechtsgeschäft in Spanien abschließen, zunächst ein Konto bei einem örtlichen Bankinstitut eröffnen.

• Quittungen der bereits geleisteten Zahlungen
• Umschreibung der Rechnungen der Versorgungsdienstleister: Strom, Wasser, Telefon etc.

Kosten, die bei Unterzeichnung der Kaufurkunde anfallen
Die gesamten Kosten, die dem Käufer bei Abschluss eines Kaufgeschäfts entstehen können, schwanken zwischen 10% und 13% des Kaufpreises. Unter anderem sind dies:
• Steuern: Grunderwerbssteuer/ITP 8-10% oder MwSt./IVA 10%
• Grundbuch: 1%
• Kosten der Hypothek: 1%
• Rechtsanwaltskosten / Kosten für Beratungsagentur: 1%
• Notarkosten: 0,5%
• Bankspesen: je nach Zahlungsweise und Bankinstitut



Geldwäschegesetz
Gemäß dem Gesetz 10/2010 zur Bekämpfung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung empfehlen wir, dass der Käufer so früh wie möglich die Unterlagen und die für die Zahlung des Kaufpreises erforderlichen finanziellen Mittel vorbereitet.
Die Bankinstitute und Notariate sind befugt, die Vorlage von umfassenden Unterlagen zu verlangen, um den rechtmäßigen Ursprung der Gelder nachzuweisen.

6. Zusammenfassung der Pflichten und Verantwortlichkeiten des Verkäufers

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Informationen zusammen, damit der Verkäufer auf die Unterzeichnung der Kaufurkunde bestmöglich vorbereitet ist.

Notwendige Unterlagen für die Unterzeichnung beim Notar
• Personalausweis oder Reisepass im Original
• Spanische Identifizierungsnummer für Ausländer (NIE) im Original (ausschließlich für nicht-spanische Staatsangehörige)
• Notarielle Kaufurkunde im Original
• Bei Neubau notarielle Erklärung der Neubauqualität (declaración de obra nueva)
• Baugenehmigung der Gemeinde
• Bauabnahmebescheinigung der Gemeinde (final de obra)
• Bescheinigung über die Bewohnbarkeit (cédula de habitabilidad)
• Energieausweis (certificado de eficiencia energética)
• Letzte Quittung der Grundsteuer (IBI)
• Rechnungen und letzte Quittungen der Versorgungsunternehmen: Strom, Wasser, Telefon etc.
• Ggf. Informationen zu einer bestehenden Hypothek

Mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde verbundene Kosten
• Steuern
Der Verkäufer hat die Übertragung der Immobilie in Hinblick auf die Einkommenssteuer IRPF unter dem Posten Vermögensgewinn vor dem 30. Juni des auf die Übertragung folgenden Jahres zu versteuern. Der Gewinn bzw. Verlust wird durch die Differenz zwischen dem Erwerbswert und dem Übertragungswert ermittelt.
Gesetzt den Fall, dass der Verkäufer in Spanien ansässig ist, beträgt der gültige Steuersatz 21% auf Gewinne bis zu 6.000 €, 25% auf Gewinne zwischen 6.001 € und 24.000 € sowie 27% auf Gewinne ab 24.000,01 €.
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, beläuft sich der Steuersatz auf 21% des aus dem Verkauf der Immobilie resultierenden Vermögensgewinns. Es ist zu beachten, dass der Käufer in diesem Fall (egal, ob er in Spanien ansässig ist oder nicht) dazu verpflichtet ist, 3% des vereinbarten Entgelts einzubehalten und innerhalb einer Frist von einem Monat ab Verkaufsdatum in die Staatskasse einzuzahlen.
• Provision: im Allgemeinen 5%, zzgl. MwSt.
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
• Rechtsanwaltskosten
• Ggf. Kosten für die Löschung der Hypothek

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